La domanda crescente di nuovi prodotti finanziari è all’origine di prodotti e servizi sempre più sofisticati e innovativi. Fu così che nel 1998, in Italia, gli operatori diedero luce al fondo comune immobiliare.
Quest’ultimo permette al sottoscrittore di investire nel mercato immobiliare, che per sua natura richiede un investimento di lunga durata e di ridotta liquidità, attraverso l’acquisizione di quote finanziarie del fondo.
Il fondo comune di investimento immobiliare permette dunque all’investitore di approdare nel mercato immobiliare senza un’acquisizione diretta dell’immobile.
Caratteristiche principali del fondo comune immobiliare
Il patrimonio totale del fondo immobiliare deve essere investito per almeno due terzi in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Di norma, i fondi immobiliari sono chiusi, ossia, l’investitore ha il diritto di acquistare le quote soltanto in sede di emissione e può richiedere il rimborso esclusivamente ad una certa scadenza.
Con il dl n. 351 del 2001 e il dm n. 47 del 2003 è poi stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la liquidabilità del fondo.
La durata minima del fondo immobiliari è di almeno 10 anni con una durata massima di 30 anni.
Vantaggi e svantaggi del fondo comune immobiliare
Il vantaggio principale del fondo immobiliare è quello di consentire all’investitore di entrare in un mercato non coperto da altri strumenti finanziari come fondi comuni, obbligazioni, polizze, azioni e non correlato ad altri indici o mercati.
Inoltre, attraverso l’acquisizione di quote del fondo, l’investitore ha la possibilità di investire in un settore nel quale l’investimento diretto, ovvero l’acquisizione di un bene immobile, potrebbe essere difficoltoso, dato l’ingente capitale inziale richiesto. In altre parole, il fondo immobiliare consente all’investitore di usufruire di un mercato a lui difficilmente accessibile.
Gli svantaggi del fondo immobiliare possono essere racchiusi in due concetti chiave: durata e liquidità.
In effetti, il fondo immobiliare è uno strumento di lungo termine, 10-30 anni, che andrebbe in teoria acquistato in sede di emissione e conservato fino a scadenza. Nonostante il fatto che diversi fondi siano quotati in borsa e quindi siano negoziabili anche prima della scadenza, restano strumenti con una liquidità decisamente inferiore ad azioni o obbligazioni. Questo implica, in caso di richiesta anticipata di rimborso da parte dell’investitore, prima della scadenza fissata, che quest’ultimo si debba accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota.
Una valida alternativa, che riduce questa problematica, sono i REITS (Real Estate Investments Trust). Quest’ ultimi essendo molto scambiati, possono rappresentare una buona opportunità per l’investitore.
In conclusione, possiamo affermare che i fondi immobiliari sono degli strumenti finanziari importanti non tanto per il loro rendimento, bensì per il fatto di essere minimamente correlati con i mercati finanziari, rendendoli così un elemento da tenere in considerazione durante la costruzione del proprio portafoglio finanziario.
Contributor: Andrea Panzitta
